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  • 關于土地承包的“拆違”與“違拆”,不可錯過

    10-08
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    北京拆遷,違章建筑,建設用地,養殖場租賃,強拆

    違章建筑是違反了《土地治理法》、《城鄉規劃法》等相關法律法規的規定而建造的建筑物。違章建筑可以分為兩類,一是違反《土地治理法》,未取得建設用地使用權而建造的建筑物;二是違反《城鄉規劃法》,未獲得規劃許可或者違反規劃許可,擅安閑自己享有建設用地使用權的土地上建造的建筑物。

    縣級以上地方人民政府的土地行政主管部門和城鄉規劃主管部門或鄉、鎮人民政府分別是處理城市和鄉、村莊違章建筑的行政主管部門,是違章建筑的確認機關,擁有對違章建筑進行處理的行政執法權。


    2011年10月中旬,一位面色中寫滿了焦慮躊躇的中年男子來到了律所,委托段?;莸嚷蓭熣绕浔绘傉安疬`”毀掉的養殖場!

    原來,2003年1月,北京市順義區馬坡鎮衙門村經濟合作社將位于本村西北位置的14畝土地承包給馬峰(化名),做種植養殖使用,承包期限為30年。2006年3月,因馬峰無力經營,將上述承包地中的9畝土地轉包給劉暢(化名),并經過了衙門村村民委員會的同意。2008年9月,經與衙門村村民委員會協商同意后,劉暢又將上述9畝承包地連帶500多平方米的地上建筑物(2003年由馬峰建設)轉包給郭一耀(化名,即前述男子),轉讓費50萬元。當日,郭一耀與衙門村村民委員會簽訂了《補充協議》,約定郭一耀與村委會直接形成承包關系。

    合同簽訂之后,郭一耀按照承包合同約定投入大量資金建設養殖設施,在2008年年底開始修建牛舍、擠奶廳、辦公室、員工臨時宿舍、庫房等設施近5000平方米,并于2009年7月經村委會同意申請注冊了北京XX生物科技有限公司。

    2010年3月,“山光照檻水繞廊,舞雩歸詠春風香”,郭一耀北京XX生物科技有限公司的養殖基礎設施也全線竣工。然而,就在郭一耀預備大展宏圖的時候,“噩夢”不期而至——馬坡鎮人民政府在沒有對郭一耀進行任何通知的情況下將其北京XX生物科技有限公司的所有建筑物強制拆除。

    事后,郭一耀找到鎮政府質問無故拆房的緣由,鎮政府答復稱,被拆建筑物沒有取得建設工程規劃許可證,屬于違法建設。


    辦案唯一輯:訴的主題曲

    1. 北京企業倉儲疾如流星的起訴

    段?;莸嚷蓭熃槿氚讣?,具體查看了關于土地承包的全部協議。隨后便以委托人郭一耀的名義向順義區人民法院提起了行政訴訟,請求法院確認被告馬坡鎮人民政府實施的強制拆除“違建”的行為是違法的。

    在起訴狀中,律師歷數涉案強拆行為的四大違法理由

    原告與衙門村村委會簽訂承包協議時,該塊土地上已經有500多平方米的建筑,該建筑是第一個承包人馬峰于2003年1月承包土地之后建設的,根據“法不溯及既往”的明律,被告無權予以拆除;

    原告承包的土地是養殖用地,且嚴格按照土地承包合同的約定進行使用,并于2009年申請注冊了北京XX生物科技有限公司,程序正當,而養殖用地建設養殖用房是不需要建設工程規劃許可證的,被告強制拆除行為沒有法律依據;

    原告承包的土地規劃用途本身就是建設用地,即便依照《城鄉規劃法》的有關規定,在建設用地上未獲批準手續而為的建設行為也不必然要采取強制拆除的行政處罰措施,“尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的”,應當限期改正。本案原告所建養殖用房并沒有影響規劃實施,只是沒有辦理手續,所以只需補辦審批手續即可,被告強拆行為顯然屬于不當行政行為;

    被告將原告的養殖用房認定為違法建設并予以強制拆除,屬于行政處罰的行為,但在該行為實施之前卻沒有以任何形式通知原告,顯然侵犯了原告的知情權和陳述申辯的權利,程序不合法。

    2. 被告的新證據

    2012年2月上旬,順義區人民法院公開開庭審理了郭一耀訴馬坡鎮人民政府強制拆除一案。審理過程中,有備而來的馬坡鎮人民政府提交了一份新證據——《違法建設拆除通知書》,并稱:2010年3月25日,被告從北京市規劃委員會查詢到原告北京XX生物科技有限公司的所有建筑物未依法取得建設工程規劃許可證,從而對原告作出《違法建設拆除通知書》,并于當日到原告承包地上進行送達,因未找到原告,將該通知書貼于原告承包地的建筑物上。因原告未在通知書規定的期限內自行拆除建筑物,遂采取了強制拆除措施。

    顯然,被告馬坡鎮人民政府試圖通過這一紙原告未曾見過的通知書證實其強拆行為乃是師出有名,且程序正當。不過,這一“忽然襲擊”的如意算盤最終未能打響,反而被目光如炬的律師捕捉到了兩項第三方倉儲配送重要信息:

    ①《違法建設拆除通知書》落款處赫然蓋著馬坡鎮村鎮建設科的紅色鋼印,證實該通知的發文主體是馬坡鎮村鎮建設科,而這只是馬坡鎮人民政府的一個部門,不是行政主體,不能對外以自己的名義作出行政行為;

    ②原告并不在被拆除的北京XX生物科技有限公司居住,被告所謂的送達《違法建設拆除通知書》的時候原告也不在北京XX生物科技有限公司,這種情況下被告將《違法建設拆除通知書》“留置送達”在北京XX生物科技有限公司并不符合法律規定的留置送達的要求。

    3. 陽春三月判決季

    2012年3月下旬,在一個春光明媚的下午,郭一耀從順義區人民法院領回了《行政判決書》。在判決書里面,合議庭采納了郭一耀代理律師的觀點,以被告作出《違法建設拆除通知書》的事實依據不充分、馬坡鎮村鎮建設科以馬坡鎮人民政府名義作出《違法建設拆除通知書》行為不當、被告在原告并未在場的情況下采用張貼方式送達通知書的行為存在欠缺三點理由判決確認被告強制拆除原告養殖用房的行為違法。

    春的腳步催生了萬物的欣欣向榮,法院的正義一判則卷走了郭一耀心中堆砌已久的陰霾,只留下煥然一新的希望與信念……


    《國有土地上房屋征收與補償條例》實施以后,“拆違”一詞日漸廣泛地走入拆遷維權法律工作者的視線。之所以如此離不開兩項因素:

    其一,我國法律規定的一般意義上的“違法建筑”,主要違反的是《土地治理法》和《城鄉規劃法》法的有關規定,未經規劃主管部門批準,未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證,擅自建筑的建筑物和構筑物。在我國大范圍集體土地與小范圍國有土地之內,因歷史變動、城市經濟飛速發展等客觀原因,為數不小的房屋若按照嚴格法律規定來界定其合法性,很難被排除在“違法建筑”的范疇之外。這樣尤其的國情背景,加之法律體系的不完善、行政執法的任意性兩大嚴重現實問題,以“拆違”之名行強拆之實的怪誕現象實在是想不出現都難。

    其二,“拆違”攻勢強大,拆遷戶對此幾乎毫無反抗能力可言,因為他們無法從法律的形式上證實自己房北京倉儲物流 子的合法性。而拆遷部門就會借機拆掉該處房屋,從而降低補償、甚至是不給補償。

    本案中,當事人郭一耀的養殖用房沒有取得建設用地規劃許可,被歸為“違法建設”似乎并無不妥。但是,這種情況下堂而皇之的強拆行為又是否妥當?筆者認為非然。

    郭一耀承包的土地規劃用途本身就是建設用地,這不同于在耕地上建房,假如在耕地上建房,是違反《土地治理法》的強制性規定,那么行政處罰措施只能是強制拆除,但是在建設用地上建房沒有批準手續的,由于并不影響規劃實施,所以可以補辦審批手續。而假如強制拆除5000平方米剛剛建設完畢的、具有養殖功能的建筑物,一方面勢必造成社會資源的極大浪費,不符合《循環經濟促進法》的規定,另一方面對郭一耀來說,也顯失公平。


    《土地治理法》

    第53條:經批準的建設項目需要使用國有建設用地的,建設單位應當持法律、行政法規規定的有關文件,向有批準權的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請,經土地行政主管部門審查,報本級人民政府批準。

    第76條:未經批準或者采取欺騙手段騙取批準,非法占用土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地,對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施,恢復土地原狀,對符合土地利用總體規劃的,沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施,可以并處罰款;對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    《土地治理法》、《城鄉規劃法》雖然賦予了土地行政主管部門和城鄉規劃主管部門對違章建筑作出處理決定的權力,但是法律沒有規定上述行政機關具有違章建筑處罰的強制執行權,更沒有規定違章建筑的強制拆除權。

    《行政強制法》

    第53條:當事人在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟,又不履行行政決定的,沒有行政強制執行權的行政機關可以自期限屆滿之日起三個月內,依照本章規定申請人民法院強制執行。

    這就賦予了沒有強制執行權的土地部門和城鄉規劃部門依法申請法院強制執行的權利,亦明確了強制拆除違章建筑的主體只能是人民法院,該規定使相關行政部門對違章建筑的處理決定不再是一紙空文,而是具有較強的操作性。

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